Hipoteca inversa

¿QUÉ SE ENTIENDE POR HIPOTECA INVERSA?

Según Lumbi y Gonzales (2009) la hipoteca inversa tiene su origen en los países anglosajones como Reino Unido y Estados Unidos, y se ha regulado recientemente como tal en España y Francia.

El primer país en aplicar la HIPOTECA INVERSA fue Inglaterra, y es uno en los que, dada su antigüedad, más se aplica actualmente y en el cual existen más entidades financieras que la ofrecen como producto. 

A modo de definición doctrinaria tenemos que LA HIPOTECA tradicional, se define como el crédito otorgado por una entidad financiera, que usualmente será desembolsado a través de cuotas periódicas a lo largo de muchos años en favor del titular de un inmueble que lo afecta en calidad de garantía del crédito. Se debe tener en cuenta que el pago de misma se efectuará recién al final del período pactado o acordado entre el titular de un inmueble y le entidad financiera.

El funcionamiento de la hipoteca inversa, es exactamente al revés de cómo lo hace una hipoteca tradicional: el banco paga una renta al propietario de la vivienda a cambio de su propiedad. Este tipo de hipotecas puede constituirse tanto sobre la vivienda habitual como sobre una segunda vivienda. (España)

En el Perú, LA HIPOTECA INVERSA es una modalidad propuesta en el 2018 mediante Decreto Supremo Nº 202-2018-EF, que establece el REGLAMENTO DE LA LEY DE HIPOTECA INVERSA (LEY Nº 30741), para aquellas personas que no cuentan con ingresos adicionales en su vejez más que la pensión (o incluso no la tengan), se considera como un tipo de préstamo mediante la cual las personas mayores de 65 años, reciben una pensión usando su vivienda como garantía. El inmueble es tasado por el banco y esta entrega un pago mensual acorde al precio de la casa y de la esperanza de vida de los propietarios; hasta su fallecimiento, momento en el cual los herederos tienen dos opciones, o saldar la deuda del préstamo que el banco hizo al titular o vender la propiedad para pagarla.

¿Cuáles son los requisitos para solicitar la HIPOTECA INVERSA – PERU?

a)    El constituyente de la hipoteca debe ser el mismo deudor; por lo que no cabe que sea una hipoteca sobre inmueble de tercero distinto al deudor.

b)     Es obligatorio que el inmueble hipotecado esté asegurado contra todo tipo de daños.

c)    El inmueble debe contar por lo menos con dos tasaciones, lo que estimamos que es innecesario e incrementará el costo para el deudor.

d)    Los intereses deben calcularse sobre el crédito efectivamente desembolsado.

e)    Del mismo modo, se señala que está permitido el prepago, lo que también es innecesario señalar, desde que tal prepago es un derecho de todo usuario según lo dispone el Código de Protección y Defensa del Consumidor.

f)     Se exige que el deudor debe habitar el inmueble; de lo que podría concluirse que el bien hipotecado debe ser una vivienda y no otra clase de predio.

g)    La venta, arriendo o constitución de otras cargas y gravámenes sobre el inmueble hipotecado requiere de autorización expresa de la entidad acreedora.

h)    Uno de los requisitos de la hipoteca inversa es el siguiente: “Que al momento de ejecución o resolución del contrato, el titular o titulares no tengan obligaciones que de acuerdo a la legislación vigente tengan preferencia de cobro sobre la hipoteca”.

i)     El cobro del crédito se puede hacer, única y exclusivamente, con el producto de la ejecución del bien hipotecado. 

j)     El acreedor tendrá un plazo para ofrecer a los sucesores del deudor fallecido que cumplan con cancelar el crédito adeudado y se levante la hipoteca.

k)    En caso de existir saldo remanente luego de la ejecución, este debe ser entregado a los sucesores; lo que genera la obligación de la entidad acreedora de conocer a los sucesores para cumplir válidamente con la entrega. 

Por todas estas razones la hipoteca inversa, se presenta como una alternativa atractiva para muchas personas, pero no para los bancos, aseguradoras y demás compañías encargadas de ofrecerlo ya que no lo consideran muy rentable. Por eso, actualmente aún no hay bancos que ofrezcan de manera frecuente la hipoteca inversa en Perú.

Una de las razones por las cuales los actores de este tipo de crédito (bancos, aseguradoras, cooperativas y cajas de ahorro y crédito) no han incrementado su oferta de la hipoteca inversa es porque lo ideal es que las compañías paguen entre un 20% y un 25% del valor de la vivienda a su propietario, pero con la normativa vigente sólo podrían ofrecer del 5% al 7%, lo cual le resta atractivo a los potenciales clientes.

Se consideraría una oportunidad, de las únicas y últimas que pueden tener muchos adultos mayores en el país, si bien tiene sus pros y contras, es cuestión de efectuar un análisis particular para verificar si les conviene optar a una hipoteca inversa.

LA HIPOTECA INVERSA EN ESPAÑA:

El propietario del inmueble puede vivir en ella hasta su fallecimiento. La renta a percibir se determina en función del valor de la vivienda, su ubicación y la edad del cliente.

Requisitos para solicitar La Hipoteca Inversa:

Para contratar este tipo de hipotecas, se tienen que dar unos requisitos:

• El solicitante (propietario del inmueble) y los beneficiarios (por ejemplo, el cónyuge) tienen que tener una edad mínima de 65 años o estar en situación de dependencia severa o gran dependencia.

• El propietario del inmueble debe disponer del importe del préstamo mediante pagos mensuales o en un único pago.

• La entidad financiera solo puede vender la vivienda cuando fallezca el propietario o, si así se estableció en el contrato, cuando fallezca el último beneficiario.

• La vivienda hipotecada debe ser tasada y asegurada contra daños.

Finalización del contrato

El contrato finaliza cuando fallece el propietario de la vivienda o el último de los beneficiarios. A partir de ese momento, la entidad financiera abre un plazo de seis o 12 meses, en el que pueden suceder dos cosas:

1. Que los herederos del titular de la hipoteca decidan recuperar la vivienda. En ese caso, tendrán que devolver a la entidad financiera lo prestado más los intereses, mediante un único pago o solicitando una hipoteca.

2. Si deciden no liquidar la hipoteca, la entidad puede subastar la vivienda. En el caso de que el dinero obtenido por la venta del inmueble sea mayor a lo desembolsado por la entidad financiera, se devolvería el excedente a los herederos.

Este tipo de hipoteca queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, al establecer el artículo 2:

"4. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo:

f) hipoteca inversa en que el prestamista:

(i) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y

(ii) no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo".

En España la Hipoteca Inversa, lleva regulada en España desde 2007, pero su comercialización ha sido residual. El periodo en el que más hipotecas inversas se firmaron fue el correspondiente al inicio de la crisis.